Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son vehículos de inversión enfocados en la adquisición o construcción de bienes inmuebles para rentar en México.
Además existen fibras enfocadas en infraestructura, como carreteras, o de energía como la Comisión Federal de Electricidad (CFE).
¿Cuál es su objetivo?
Su objetivo es recaudar recursos para conformar grandes portafolios de propiedades inmobiliarias.
Las Fibras tienen la obligación de repartir el 95 por ciento de las utilidades a los tenedores de certificados del Fideicomiso. El resultado obtenido de su flujo de operación es distribuido, a través de dividendos, cada trimestre.
¿Cómo se integran?
La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), constituida en noviembre de 2015, representa a 15 fideicomisos que participan en diversos segmentos inmobiliarios: comercial (retail), industrial, hotelero, oficinas, entre otros.
Los socios de la Amefibra están autorizados por la Secretaría de Hacienda (SHCP), cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como empresas abiertas al público inversionista y están regulados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
Actualmente, dichas Fibras, en su conjunto, cuentan con más de 2 mil propiedades que representan 35 millones de metros cuadrados (m) de área bruta rentable.
Las Fibras representan 4 por ciento estimado de la renta variable nacional, así como 4.5 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, con 27 mil millones de pesos.
¿Cuáles son?
Pese a que la Amefibra se conformó en 2015, desde 2011 comenzaron a listarse Fibras en la Bolsa Mexicana de Valores.
- Fibra Uno (Funo): marzo de 2011 (industrial, comercial, oficinas y otros)
- Fibra Hotel: noviembre de 2012 (hotelería)
- Macquarie: diciembre de 2012 (comercial, industrial y oficinas)
- Terrafina: marzo de 2013 (industrial)
- Fibra Inn: marzo de 2013 (hotelería)
- Fibra Shop: julio de 2013 (comercial)
- Danhos: octubre de 2013 (comercial, oficinas, usos mixtos e industrial)
- Prologis: junio de 2014 (industrial)
- Fibra Monterrey (Fibra Mty): diciembre de 2014 (industrial y oficinas)
- Fibra Nova: agosto de 2017 (industriales, comerciales y educativos)
- Fibra Plus: marzo de 2018 ( industrial, comercial, oficinas, educativo y vivienda)
- Fibra Upsite: junio de 2018 (industrial)
- Fibra Educa: junio de 2018 (educativo)
- Fibra Storage: agosto de 2018 (bodegas y minibodegas de almacenaje)
- Fibra Soma: octubre de 2020 (inmobiliario y comercial)
¿Por qué han tomado mayor relevancia?
Luego de la pandemia de Covid-19, donde el segmento de oficinas se vio afectado por las medidas de confinamiento y la sana distancia, las Fibras comenzaron a apostar por otros sectores que se estaban mostrando más dinámicos, entre ellos el industrial.
Con la relocalización de empresas, el llamado nearshoring, aumentó la demanda de inmuebles para uso industrial, logístico y manufacturero, principalmente en la zona norte y el Bajío.
Ante dicho panorama, las Fibras comenzaron a presentar sus planes para capitalizar mejor dicho fenómeno.
Por ejemplo, Funo, que al primer trimestre de 2024 contaba con un área bruta rentable de más de 11 millones de m2, busca colocar otro vehículo, Fibra Next, en la BMV, además de que ha intentado, aunque sin éxito, consolidar sus activos con Terrafina.
Además de dicha propuesta de adquisición, Terrafina ha recibido otras de Prologis, Macquarie, Fibra Mty, entre otras, con la misma intención de crear la empresa de propiedad industrial más grande del País y así aprovechar el nearshoring.
Y es que Terrafina, al primer trimestre de este año, contaba con un portafolio de 291 propiedades inmobiliarias, incluyendo 287 con un total de área bruta rentable de 42 millones de pies cuadrados.
Prologis, que al primer trimestre de este año contaba con un patio intermodal y 236 inmuebles destinados a las industrias manufacturera y de logística, tiene sus propiedades ubicadas estratégicamente en seis mercados industriales del País, con un área bruta rentable total de 46.9 millones de pies cuadrados.
